집이 한 채뿐인 1세대가 그 집을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 없습니다. 집을 살 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 비과세는 양도가액 12억 원까지이고, 12억 원을 넘게 팔면 넘는 부분의 차익에만 세금이 붙습니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조). 새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 된 경우에는 종전 집을 3년 안에 팔면 비과세를 받습니다. 다만 2026년 10월 1일 시행령 개정으로, 두 집이 모두 조정대상지역이고 새 집을 2026년 8월 4일 이후에 샀다면 기한이 2년으로 줄었습니다.
비과세 조건 기준표
아래 조건을 모두 갖춰야 합니다. 요건은 국세청 비과세 체크리스트에서도 확인할 수 있습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 파는 날 현재 1세대가 국내에 1주택(일시적 2주택·상속·혼인 등 특례는 아래 표) |
| 보유 기간 | 2년 이상 |
| 거주 기간 | 2017년 8월 3일 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상. 그 밖에는 거주 요건 없음 |
| 양도가액 | 12억 원 이하면 전액 비과세. 12억 원 초과분 차익만 과세 |
| 딸린 토지 | 건물 정착 면적의 3배(수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역), 5배(수도권 녹지지역, 수도권 밖 도시지역), 10배(도시지역 밖)까지 |
- 1세대: 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매를 한 세대로 봅니다. 배우자가 없어도 30세 이상이거나, 배우자와 사별·이혼했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득으로 따로 생계를 꾸리면 1세대로 인정됩니다(법 제88조 제6호, 시행령 제152조의3).
- 거주 기간: 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 셉니다.
- 공동명의: 한 채를 여럿이 나눠 가지면 각자 한 채를 가진 것으로 셉니다. 부부가 함께 가진 집은 같은 세대이므로 1주택입니다.
거주 2년이 필요한 지역: 취득할 때 조정대상지역이었는지
거주 요건은 파는 날이 아니라 산 날을 기준으로 봅니다. 산 뒤에 지정이 풀려도 거주 2년이 필요하고, 비조정지역일 때 산 집은 나중에 조정대상지역이 돼도 거주 요건이 없습니다. 2026년 10월 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다.
| 지역 | 지정 효력 |
|---|---|
| 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 | 2025년 10월 대책 전부터 지정 유지 |
| 서울 나머지 21개 구 | 2025년 10월 16일부터 |
| 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시(12곳) | 2025년 10월 16일부터 |
| 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 | 2026년 7월 1일부터 |
서울·경기 12곳은 2025년 10월 15일 대책, 경기 3곳은 2026년 6월 국토교통부 발표에서 지정됐습니다. 지정 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 냈고 그날 집이 없었다면, 잔금을 지정 뒤에 치렀더라도 거주 요건을 적용하지 않습니다(시행령 제154조 제1항 제5호). 계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두세요.
거주 기간을 채우지 못해도 비과세가 되는 경우가 있습니다. 1년 이상 산 집을 취학, 근무, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 팔 때, 해외 이주나 1년 이상 해외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 뒤 2년 안에 팔 때, 공익사업으로 수용될 때입니다. 이런 경우에는 2년 보유 요건도 적용하지 않습니다.
두 채인데 1주택으로 보는 경우
아래 경우에는 기한 안에 한 채를 팔면 그 집을 1주택으로 보고 위 기준표를 적용합니다(시행령 제155조). 파는 집 자체는 2년 보유(조정대상지역 취득이면 2년 거주) 요건을 따로 채워야 합니다.
| 상황 | 조건과 기한 |
|---|---|
| 이사하려고 새 집을 먼저 산 경우(일시적 2주택) | 종전 집을 산 날부터 1년이 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔 것 |
| 위와 같은데 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역 | 새 집을 산 날부터 2년 안(2026년 8월 4일 이후 새 집을 사고 2026년 10월 1일 이후 종전 집을 파는 경우) |
| 집이 있는 사람끼리 결혼 | 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집 |
| 60세 이상 부모(배우자 부모 포함)를 모시려고 세대를 합침 | 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집 |
| 집을 상속받아 원래 집과 두 채 | 원래 가지고 있던 집(일반주택)을 팔 때. 상속 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집은 제외 |
두 집이 모두 조정대상지역이어도 2026년 8월 3일 이전에 새 집을 샀거나, 새 집 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면 종전대로 3년입니다. 두 집 중 한 채라도 비조정지역이면 3년이 그대로 유지됩니다(2026년 9월 시행령 개정 발표, 시행령 부칙 제2조).
12억 원을 넘게 팔면: 넘는 비율만큼만 과세
비과세 요건을 갖춘 집을 12억 원 넘게 팔면 전체 차익 가운데 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 비율만큼에만 세금을 매깁니다(시행령 제160조). 15억 원에 팔았다면 차익의 3/15, 즉 20%만 과세 대상입니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼는데, 보유 기간 중 2년 이상 살았는지에 따라 공제율이 크게 달라집니다(법 제95조, 시행령 제159조의4).
| 기간 | 1주택·2년 이상 거주: 보유 공제율 | 1주택·2년 이상 거주: 거주 공제율 | 거주 2년 미만: 보유 공제율만 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8%(보유 3년 이상일 때만) | — |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% | 18% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 20%(이후 1년마다 2%p씩, 15년 이상 30%) |
2년 이상 살았다면 보유 공제율과 거주 공제율을 더해 최대 80%까지 뺍니다. 2년을 못 채웠다면 일반 부동산과 같은 표를 써서 10년 보유에 20%, 15년 이상에 30%가 한도입니다. 남은 금액에서 1년에 한 번 기본공제 250만 원을 빼고, 2년 이상 보유한 집이면 종합소득세와 같은 6~45% 세율표를 적용합니다(법 제104조). 지방소득세는 따로 붙습니다.
예시로 계산해 보기
계산을 단순하게 하려고 취득세·중개수수료 같은 필요경비는 0으로 두었습니다. 실제로는 이런 비용을 차익에서 빼므로 세금이 조금 줄어듭니다.
| 상황 | 계산 | 양도소득세 |
|---|---|---|
| 비조정지역에서 산 집, 2년 보유 뒤 9억 원에 매도(거주 안 함) | 1주택·2년 보유·12억 원 이하 | 0원 |
| 7억 원에 산 집, 10년 보유·10년 거주 뒤 15억 원에 매도 | 차익 8억 × 3/15 = 1억 6천만 장기보유공제 80% 1억 2,800만 → 3,200만 기본공제 250만 → 과세표준 2,950만 84만 + 1,550만 × 15% | 316만 5천 원 |
| 위와 같은데 거주하지 않음(비조정지역 취득) | 과세 차익 1억 6천만 장기보유공제 20% 3,200만 → 1억 2,800만 기본공제 250만 → 과세표준 1억 2,550만 1,536만 + 3,750만 × 35% | 2,848만 5천 원 |
| 8억 원에 산 집, 1년 6개월 뒤 10억 원에 매도 | 2년 미만이라 비과세 아님 차익 2억 − 기본공제 250만 = 1억 9,750만 보유 1년 이상 2년 미만 주택 세율 60% | 1억 1,850만 원 |
15억 원 집 두 사례는 거주 여부만 다른데 세금이 약 9배 차이 납니다. 1년 안에 팔면 주택 세율은 70%입니다. 그래서 2년 보유일을 며칠 앞두고 잔금 날짜를 잡는 일은 피하세요.
신고 기한과 바뀔 예정인 제도
- 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스나 주소지 세무서에 신고하고 내세요(법 제105조). 양도일이 2026년 10월이면 12월 31일까지입니다.
- 나눠 내기: 낼 세금이 1천만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(법 제112조).
- 개편안: 정부가 2026년 8월 발표한 2026년 세제개편안에는 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 상한을 두는 안, 10년 이상 거주한 1주택자의 기본공제를 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 안이 들어 있습니다. 국회를 통과해야 하고 2028년부터 적용할 예정이라, 지금 파는 집에는 위 표가 그대로 적용됩니다.
집을 팔지 않고 자녀나 배우자에게 넘기면 양도세 대신 증여세를 냅니다. 관계별 한도는 증여세 공제 한도에서 확인하세요.