계약갱신청구권은 주택임대차보호법상 세입자(임차인)가 기존 임대차 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있는 권리다. 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있고, 임대인이 거절하려면 법에서 정한 사유에 해당해야 한다. 이 글은 계약갱신청구권 행사 요건 5가지, 거절 사유, 절차, 내용증명, 분쟁 대응까지 한 번에 정리한다.
계약갱신청구권이란?
- 주택임대차보호법상 임차인이 기존 계약을 1회에 한해 2년 연장하도록 요청할 수 있는 권리.
- 2020년 7월 31일 시행된 임대차 3법의 핵심.
- 전세·월세 모두 적용, 상가건물·기숙사는 별도 법령.
- 임대인은 법정 사유가 있을 때만 거절 가능.
행사 요건 5가지
- 임대차 계약이 유효 — 현재 거주 중 또는 계약 기간 내.
- 만료 6개월 전~2개월 전 사이 통지 — 구두도 가능하나 내용증명 권장.
- 주택임대차보호법 적용 대상 주택(주거용).
- 단 1회 행사 — 이전에 갱신청구권을 이미 사용했다면 재사용 불가.
- 임대인의 실거주 등 거절 사유 없음.
임대인이 거절할 수 있는 사유 10가지
| 사유 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 2기 차임 연체 이력 | 월세 2개월분 누적 연체 |
| 임차인의 중대한 계약 위반 | 무단 전대·구조 변경 |
| 임대인 또는 직계 실거주 | 본인·자녀·부모 거주 |
| 철거·재건축 | 공사 계획 확정 사실 제시 |
| 계약 당시 특약으로 합의한 거주 목적 변경 | 사업 용도 등 |
| 임대인·임차인 합의 | 양측 서면 합의 시 |
| 임차인이 주택을 심하게 파손 | 복구 어려울 정도 |
| 임차인이 주민등록 없이 거주 | 대항력 상실 |
| 허위 계약 사실이 확인된 경우 | 명의·서류 위조 |
| 기타 법률이 정하는 특별 사유 | 별도 사유가 있을 때 |
※ 실거주 사유로 거절했다면 이후 실거주를 하지 않고 제3자에게 임대할 경우 손해배상 청구가 가능하다(법원 판례 일관).
5% 인상률 계산 방법
- 기존 보증금·월세의 최대 5%까지만 인상 가능.
- 보증금 3억원 전세 → 최대 1,500만원 인상, 월세 50만원 → 최대 52만5천원.
- 지역·물가·세금 상승을 이유로 5% 초과 요구는 위법.
- 전세를 월세로 전환 시 전월세 전환율 지침 적용.
계약갱신청구권 행사 절차 6단계
- 현재 계약 조건 확인 — 기간·보증금·월세 원본 확인.
- 만료 2~6개월 전 갱신 의사 정리.
- 임대인에게 구두·문자 의사 전달 — 증거 남기기.
- 내용증명 발송(권장) — 우체국·온라인 공시우편.
- 임대인 응답 확인 — 수락·거절·재협상 여부.
- 합의 시 갱신 계약서 작성 / 거절 시 분쟁조정 검토.
내용증명 작성 포인트
- 제목: “주택임대차 계약갱신청구서”.
- 본문에 계약 체결일·보증금·월세·임대 기간·갱신 의사를 명시.
- 법 조항 인용: “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 갱신을 청구합니다.”
- 발송일·수신일 기재, 3부 작성(임대인·발송인·공증).
- 등기우편 + 내용증명으로 이중 증거 확보.
분쟁 시 대응 — 주택임대차 분쟁조정위원회
- 주택임대차분쟁조정위원회에서 온라인 접수.
- 접수 후 양측 의견 청취·조정안 도출.
- 조정 성립 시 재판상 화해와 동일한 효력.
- 불성립 시 민사소송(계약갱신청구권 확인·손해배상) 진행.
- 급한 경우 법률구조공단·지역 변호사 상담 병행.
세입자가 놓치기 쉬운 포인트
- 만료 2개월 전까지 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신 또는 권리 상실 가능.
- 구두 통지 후 임대인이 부정 시 증거 부족으로 불리 — 반드시 서면.
- 갱신 계약서에 5% 초과 금액이 기재되면 무효 주장 가능.
- 갱신청구권 사용 후 중도 퇴거 시 위약금·중개수수료 확인.
- 주택 매매가 이뤄져도 대항력·확정일자가 있으면 권리 유지.
임대인·세입자 실전 팁
- 임대인: 실거주 거절 시 주민등록·공과금 등 실제 거주 증빙을 유지해야 손해배상 청구를 방어할 수 있다.
- 세입자: 계약서·문자·내용증명·송금 기록을 PDF로 보관.
- 공인중개사: 갱신 전 조건 변경은 반드시 중개 계약서에 명시.
- 법률 지원: 대한법률구조공단에서 소액 임대차 분쟁 무료 상담 가능.
- 자가 참고 서식: 국토교통부 “표준임대차계약서”와 갱신 예시문 활용.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신청구권은 꼭 2년만 가능한가요? 네. 기본 연장 기간은 2년이며 이후에는 묵시적 갱신 또는 새 계약 체결로 이어집니다. 갱신청구권은 평생 1회만 행사 가능합니다.
Q. 묵시적 갱신과는 어떻게 다른가요? 묵시적 갱신은 당사자가 별도 의사 표시 없이 기존 조건대로 이어지는 것이고, 계약갱신청구권은 세입자가 명시적으로 권리를 행사해 2년 연장을 보장받는 제도입니다.
Q. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 이사 후 다른 사람에게 임대하면? 허위 실거주 사유로 판명돼 손해배상 청구가 가능합니다. 법원은 월세 차액·이사비 등을 인정한 판례가 많습니다.
Q. 계약 체결일과 만료일은 어떻게 계산하나요? 계약서 기재 “임대 기간” 종료일 기준으로 2~6개월 전 사이에 의사 표시를 해야 합니다. 전입신고·확정일자와는 별개입니다.
Q. 월세를 보증금으로 돌려 달라고 하면 5% 상한에 걸리나요? 전월세 전환율을 초과하면 위법입니다. 전환율은 주택임대차보호법 시행령이 정한 기준(기준금리 + 일정 비율)을 따르세요.
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계약갱신청구권 가이드 출처: 주택임대차보호법 제6조의3, 국토교통부 임대차 3법 해설, 대한법률구조공단 상담 자료, 주택임대차 분쟁조정위원회 사례집, 대법원 판례 공개.