종합부동산세는 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 더해, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘는 부분에만 매깁니다. 넘는 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준이고, 여기에 0.5~2.7%(3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 2~5%) 세율을 적용합니다(종합부동산세법 제8조·제9조). 고지서는 11월 말에 오고, 2026년분은 12월 1일부터 15일(화)까지 내면 됩니다(제16조).
누가 내나: 공시가격 합계와 공제 금액
| 납세자 | 공시가격에서 빼는 금액 | 이 금액 이하면 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자(세대원 중 1명만 주택 1채를 가진 거주자) | 12억 원 | 종부세 없음 |
| 그 밖의 개인(2주택 이상, 같은 세대에 다른 집이 있는 경우 등) | 9억 원 | 종부세 없음 |
| 법인(일반 법인) | 0원 | 첫 원부터 과세(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%) |
- 기준일: 재산세와 같은 6월 1일입니다(제3조). 6월 2일에 판 집은 판 사람이 그해 종부세를 냅니다.
- 사람별 합산: 세대가 아니라 명의자마다 따로 더합니다. 부부가 공시가격 16억 원 집을 반씩 가지면 각자 8억 원이라 둘 다 9억 원 아래여서 종부세가 없습니다.
- 공시가격 확인: 아파트·연립은 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택가격을 부동산공시가격알리미에서 찾아보세요. 시세가 아니라 이 값으로 계산합니다.
- 주택 수에서 빼는 집: 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 지분 40% 이하이거나 지분 가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 상속주택은 세율을 정할 때 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 제4조의3).
세율표: 2주택 이하와 3주택 이상
과세표준 = (공시가격 합계 − 12억 또는 9억 원) × 60%입니다(시행령 제2조의4). 이 과세표준이 속한 칸의 세율을 적용하세요. 같은 내용은 국세청 세율 안내에서도 확인할 수 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 150만 원 + 3억 초과분 × 0.7% | 150만 원 + 3억 초과분 × 0.7% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 360만 원 + 6억 초과분 × 1.0% | 360만 원 + 6억 초과분 × 1.0% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 960만 원 + 12억 초과분 × 1.3% | 960만 원 + 12억 초과분 × 2.0% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 2,650만 원 + 25억 초과분 × 1.5% | 3,560만 원 + 25억 초과분 × 3.0% |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 6,400만 원 + 50억 초과분 × 2.0% | 1억 1,060만 원 + 50억 초과분 × 4.0% |
| 94억 원 초과 | 1억 5,200만 원 + 94억 초과분 × 2.7% | 2억 8,660만 원 + 94억 초과분 × 5.0% |
공시가격별 세액표
공시가격 합계로 자기 줄을 찾아보세요. 표의 세액은 세율만 적용한 금액이고, 실제 고지액은 아래 항목을 차례로 적용하면 더 줄거나 늘어납니다.
| 공시가격 합계 | 1세대 1주택자 과세표준 → 세액 | 그 밖의 개인(2주택 이하) 과세표준 → 세액 | 3주택 이상 세액 |
|---|---|---|---|
| 9억 원 | 0 → 0원 | 0 → 0원 | 0원 |
| 12억 원 | 0 → 0원 | 1억 8천만 → 90만 원 | 90만 원 |
| 15억 원 | 1억 8천만 → 90만 원 | 3억 6천만 → 192만 원 | 192만 원 |
| 20억 원 | 4억 8천만 → 276만 원 | 6억 6천만 → 420만 원 | 420만 원 |
| 25억 원 | 7억 8천만 → 540만 원 | 9억 6천만 → 720만 원 | 720만 원 |
| 30억 원 | 10억 8천만 → 840만 원 | 12억 6천만 → 1,038만 원 | 1,080만 원 |
| 40억 원 | 16억 8천만 → 1,584만 원 | 18억 6천만 → 1,818만 원 | 2,280만 원 |
- 재산세 겹치는 부분 빼기: 같은 집에 이미 낸 주택분 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 몫을 뺍니다(제9조 제3항, 시행령 제4조의3).
- 1세대 1주택자 세액공제: 나이와 보유 기간에 따라 아래 표의 비율만큼 덜 냅니다.
- 세부담 상한: 올해 재산세와 종부세를 더한 금액이 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다(제10조). 일반 법인에는 상한이 없습니다.
- 농어촌특별세: 계산한 종부세의 20%가 함께 고지됩니다(농어촌특별세법 제5조).
1세대 1주택자 세액공제: 나이와 보유 기간
6월 1일 기준 나이와 보유 기간 공제율을 더해 쓰되, 합계는 80%까지입니다(제9조 제5~8항).
| 나이(만) | 공제율 | 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 부부가 한 채를 공동으로 가졌다면 원래는 각자 9억 원씩(합계 18억 원) 공제받는데, 9월 16~30일에 신청하면 한 사람을 납세자로 정해 12억 원 공제와 이 세액공제를 받을 수 있습니다(제10조의2). 어느 쪽이 적게 나오는지는 두 방식으로 각각 계산해 비교해 보세요.
예시로 계산해 보기
| 상황 | 계산 | 세율 적용 세액 |
|---|---|---|
| 공시가격 15억 원 아파트 1채, 1세대 1주택, 50세, 3년 보유 | (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 1억 8천만 × 0.5% | 90만 원 세액공제 없음 |
| 공시가격 20억 원 1채, 1세대 1주택, 만 66세, 12년 보유 | (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 150만 + 1억 8천만 × 0.7% = 276만 공제율 30% + 40% = 70% | 276만 원의 30% (재산세 공제 전 기준 82만 8천 원) |
| 공시가격 10억 원·5억 원 2채를 한 사람이 가짐 | (15억 − 9억) × 60% = 3억 6천만 150만 + 6천만 × 0.7% | 192만 원 세액공제 없음 |
같은 공시가격 15억 원이라도 한 채면 90만 원, 두 채로 나뉘어 있으면 192만 원입니다. 세 경우 모두 이 금액에서 재산세 겹치는 부분을 뺀 뒤 농어촌특별세 20%가 붙습니다. 두 번째 예시에서는 재산세 공제 뒤 금액의 30%만 내므로 실제 종부세는 82만 8천 원보다 적습니다. 정확한 고지액은 11월 말 고지서나 홈택스에서 확인하세요.
납부 기간과 나눠 내기
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 고지서 발송 | 납부기간 시작 5일 전까지(11월 말) |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 15일(2026년은 15일이 화요일) |
| 신고 납부 | 고지 대신 같은 기간에 직접 신고해 낼 수도 있음. 신고하면 고지는 없던 것으로 봄 |
| 분납 | 종부세가 250만 원 초과면 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 냄. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원 초과면 세액의 50%까지 |
| 납부유예 | 1세대 1주택자 중 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유, 직전 해 총급여 7천만 원 이하(종합소득금액 6천만 원 이하), 종부세 100만 원 초과면 담보를 맡기고 집을 팔거나 물려줄 때까지 미룰 수 있음. 납부기한 만료 3일 전까지 신청 |
분납과 납부유예 기준은 제20조·제20조의2와 시행령 제16조에서 확인하세요. 납부유예를 받으면 나중에 낼 때 이자상당가산액이 붙습니다.
2027년부터 바뀔 수 있는 공제 금액
재정경제부가 2026년 8월 발표한 2026 세제개편안에는 주택분 기본공제를 거주 여부로 나누는 안이 들어 있습니다. 법이 개정돼야 적용되고, 2026년 10월 현재 법은 바뀌지 않았습니다. 그래서 올해 12월에 내는 종부세는 위의 12억·9억 원 기준으로 계산합니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 거주하는 1주택 | 12억 원 | 14억 원 |
| 거주하지 않는 1주택 | 12억 원 | 9억 원 |
| 그 밖(다주택 등) | 9억 원 | 4억 원 + 5억 원 × (거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계) |
정부는 종부세 개편을 내년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다. 국회에서 확정되면 이 글의 표를 고치겠습니다. 집을 팔 때 내는 세금은 1주택 양도세 비과세 조건에서, 가족에게 넘길 때의 한도는 증여세 공제 한도에서 확인하세요.