전세 계약 전에는 등기부등본(인터넷 열람 700원), 집주인의 세금 체납, 보증금반환보증 가입 가능 여부 세 가지를 먼저 확인하세요. 잔금 날에는 전입신고와 확정일자(600원)를 같은 날 마쳐야 합니다. 전입신고의 효력은 다음 날 0시부터 생기므로, 그 전에 집주인이 대출을 받으면 은행 근저당이 보증금보다 앞섭니다. 보증금이 서울 1억 6,500만 원 이하처럼 소액이면 집이 경매로 넘어가도 일부(서울 5,500만 원)를 먼저 돌려받습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조).
계약 단계별 확인표
| 언제 | 확인할 것 | 어디서 | 비용·기한 |
|---|---|---|---|
| 계약 전 | 소유자, 압류·가압류·신탁, 근저당 금액 | 인터넷등기소 등기사항증명서 | 열람 700원, 발급 1,000원 |
| 계약 전 | 먼저 들어온 세입자의 확정일자·보증금 | 주민센터 등 확정일자 부여기관(집주인 동의 필요) | 600원 |
| 계약 전 | 집주인의 국세·지방세 체납 | 집주인이 주는 납세증명서, 또는 세무서 미납국세 열람(집주인 동의) | 무료 |
| 계약 전 | 보증금반환보증 가입 가능 여부 | HUG·HF·SGI서울보증 | HUG 기준: 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격의 90% |
| 계약할 때 | 등기부 소유자와 신분증이 같은 사람인지, 대리인이면 위임장과 인감증명서 | 계약 현장 | – |
| 잔금 날 | 전입신고 + 확정일자 | 주민센터, 정부24(전입신고) | 확정일자 600원 |
| 계약 후 30일 안 | 주택 임대차 신고(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과) | 주민센터, 부동산거래관리시스템 | 전입신고를 하면 임대차 신고도 한 것으로 처리됩니다 |
| 입주 날까지 | 보증금 1천만 원 초과면 집주인 동의 없이 미납국세 열람 | 가까운 세무서 | 무료 |
등기부등본에서 볼 곳
등기부등본은 계약 당일과 잔금 당일에 한 번씩 새로 떼어 보세요. 며칠 전 출력본에는 그 사이 들어온 압류나 근저당이 보이지 않습니다.
- 표제부: 주소·동·호수가 계약서와 같은지 보세요.
- 갑구: 지금 소유자가 계약하러 나온 사람인지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정·신탁 등기가 있는지 보세요. 하나라도 있으면 계약을 미루고 내용을 확인하세요.
- 을구: 근저당권의 채권최고액과 접수일을 적어 두세요. 경매에서는 내 전입·확정일자보다 먼저 접수된 근저당이 이 금액 범위에서 먼저 배당받습니다.
예를 들어 주택가격이 3억 원인 빌라에 채권최고액 1억 원의 근저당이 있으면, HUG 보증한도는 3억 원 × 90% − 1억 원 = 1억 7천만 원입니다. 2026년 10월 30일 신청분부터는 보증금 전액을 보증하므로, 보증금이 2억 원이면 한도를 넘어 가입할 수 없습니다. 이 집은 보증금이 1억 7천만 원 이하여야 가입할 수 있습니다. 선순위채권은 주택가격의 60% 이내여야 한다는 조건도 있습니다.
집주인의 세금 체납과 다른 세입자 확인하기
세금 체납이 있으면 집이 공매로 넘어갈 때 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 그래서 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 집주인은 계약할 때 국세·지방세 납세증명서와, 먼저 들어온 세입자의 확정일자·보증금 정보를 보여 줘야 합니다. 집주인이 계약 전에 열람에 동의하면 증명서를 내는 대신 세입자가 직접 확인할 수 있습니다.
- 미납국세 열람: 계약 전부터 임대차 기간이 시작하는 날까지, 집주인 동의서와 신분증을 들고 아무 세무서에나 신청하세요. 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약을 마친 뒤에는 동의 없이도 열람할 수 있고, 세무서가 집주인에게 열람 사실을 알립니다(국세징수법 제109조, 시행령 제97조).
- 최근 신고한 세금: 신고만 하고 내지 않은 세금은 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나야 열람할 수 있습니다. 5월 종합소득세 신고 직후라면 이 점을 감안하세요.
- 다른 세입자: 다가구주택처럼 한 건물에 세입자가 여럿이면 경매 때 앞선 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 집주인 동의를 받아 주민센터에서 확정일자 부여 현황(600원)을 확인하세요.
잔금 날: 전입신고와 확정일자
집에 들어가 살면서(인도) 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 여기에 계약서에 확정일자까지 받아 두면 경매·공매 때 뒤에 들어온 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다(제3조의2). 둘 다 잔금 날 주민센터에서 한 번에 처리하세요. 확정일자 수수료는 600원입니다.
잔금 날 집주인이 새로 대출을 받으면 그 근저당은 당일 효력이 생기고, 내 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 계약서 특약에 “임대인은 잔금 지급 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”와 “어기면 계약을 해제하고 보증금을 돌려준다”를 함께 적어 두세요.
보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘으면 계약일부터 30일 안에 임대차 신고를 해야 합니다. 전입신고를 하면 신고한 것으로 보고, 임대차 신고 때 계약서를 함께 내면 확정일자도 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고법 제6조의5).
소액 보증금 최우선변제 금액표
보증금이 아래 상한 이하인 세입자는 집이 경매로 넘어가도 오른쪽 금액까지는 은행 근저당보다 먼저 받습니다. 경매 신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤어야 하고, 확정일자는 없어도 됩니다.
| 지역 | 보증금 상한 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
- 서울, 보증금 1억 5천만 원: 상한 이하라 5,500만 원은 먼저 받고, 나머지 9,500만 원은 확정일자 순서대로 배당받습니다.
- 서울, 보증금 1억 7천만 원: 상한을 넘어 최우선변제 대상이 아닙니다. 전액을 확정일자 순서로 배당받습니다.
먼저 받는 금액은 집값(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없고, 세입자가 여럿이면 2분의 1을 나눠 받습니다. 지금 기준은 2023년 2월 21일부터 적용됩니다. 그 전에 근저당 같은 담보물권을 설정한 권리자에게는 옛 기준이 적용되니, 을구의 근저당 접수일을 함께 보세요(시행령 부칙 제2조).
보증금반환보증은 계약 전에 가입 가능한지부터
HUG 전세보증금반환보증은 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하이고, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다. 근린생활시설처럼 주택이 아닌 건물은 대상이 아닙니다(HUG 상품 안내). 계약 전에 HUG 안심전세앱의 시세 조회와 위험성 진단으로 주택가격을 먼저 확인하세요.
2026년 10월부터 심사가 달라집니다(HUG 전세보증 제도개선 안내). 10월 1일 신청분부터 HF나 SGI서울보증이 보증금을 대신 돌려준 적 있는 집주인의 집도 가입이 안 되고, 10월 30일 신청분부터는 이사 전에 주택가격과 집주인 보증금지 여부를 미리 심사받을 수 있습니다. 보증기관이 이 집주인 대신 보증금을 돌려준 적이 있는지는 안심전세앱에서 안심조회 → 임대인 정보조회 → 안심임대인 조회 순으로 들어가 확인할 수 있습니다. 보증료와 가입 순서는 전세보증보험 가입 조건과 보증료에서 확인하세요.
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 이사하기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기가 마쳐지면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 이미 전세사기피해자로 결정됐다면 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 부족분을 받는 전세사기 최소보장제 신청방법도 확인하세요.